— 前言 —

近日，Faria小學邊上的一塊不足一公頃的土地上要建造21套高密公寓的建案引發周圍居民恐慌。僅夠一棟獨立屋的地塊如何能蓋三層小樓？許多人從這裡第一次聽說了Builders’ Remedy這個詞。

不出幾天，Linda Vista Park周圍又傳出有個開發商要在2.5 area的土地上會建造54個房子，項目名為Evulich。而這塊土地在周圍鄰居不知情的情況下早已被up-zone，從R1變到R3，只因為它被納入了庫市住房計劃 Housing Elements。

— 加州州法詞彙科普 —

首先介紹兩個重要的術語：Housing Elements（HE）和Builders’ Remedy（BR）。

加州法律規定，每八年，每個城市必須依照州法規定建造一定數量的新房單元，這個強制性住房計劃指標就是Housing Elements。如果一個城市錯過了州法規定的截止日期，並且未能提交合格的強制性住房計劃（HE），該城市將自動受到懲罰，那就是Builders’ Remedy「建商補救措施」。從州法律規定的HE提交截止日期到城市最終提交HE期間，只要開發商提交了建設項目申請，該建設項目就屬於BR，不需要遵守城市建設法和各種zoning法規的限制。

對於開發商來說，如果他們能夠將專案納入HE，他們將享受到做直升機一樣立刻提升高度和密度的福利。而未進入HE的開發商也可以利用時間差，在BR生效時期內提交申請，從而跳過城建法的各項規定。如前所述，Faria小學旁邊的一塊獨立土地上可以建造21套公寓，這是開發商使用Builders’ Remedy提交的申請。至於 Linda Vista Park 旁的 54 套住宅項目名為 Evulich，則是由於進入了 Housing Elements，因此可以高度密度大增。

— 庫市住房計劃 HE歷史回顧 —

庫市上一輪的HE出台是2014年底，曾引發上百市民大遊行。當時的觸發因素有兩個：第一，議會多數派（Rod Sinks + Gilbert Wang + Barry Chang）在12月4日凌晨閃電投票，聯手通過了Vallco Rezone，取消了市中心48 acre土地上建房的高度和密度限制，引發Vallco高密項目十年爭端; 另一個是，當時的州法律只要求庫市HE建造1000出頭的新房，但市議會討論的HE提案卻有一個選項包括建造4000多新房。為了城市的合理有序發展，Better Cupertino多次組織百人示威，向市府施壓。最終市府同意，只提交1000多一點點的住房計畫，將將滿足州府要求。然而，Rod Sinks 等市議員拒絕撤回對Vallco Rezone 的投票，鐵了心要保留這個漏洞，直到州法律 SB35 通過，允許 Vallco 開發商隨意建造任何高度的樓房。而rezone前，Vallco樓高上限4–6層，其實也足以蓋一座繁華的Valley Fair Mall或者商住兩用的Santana Row。說反對Vallco rezone的人就是反發展，完全就是赤裸裸的污蔑。

時間來到了2022年，又到了新一輪Housing Elements的討論年份。這次州法律要求庫市建造至少 4,588 棟房屋。而如果Better Cupertino之前沒有阻止Rod Sinks給Vallco贈與的兩百萬平方英尺的辦公樓指標，按照州法律的計算公式，我市本輪HE建設的房屋數量恐怕會增加一倍。而在整個2022年，Better Cupertino佔多數票的市議會一直在努力普及HE，多次舉辦居民論壇會，並在市政府網站上提供HE互動建議圖，以便廣大公眾直觀地在網上提出意見。到2022年底，Better Cupertino主導的市議會已經拿出了一份近乎成熟的HE計劃，其中包括之前早已被批准但尚未由啟動的項目，例如Vallco通過州法 SB35計畫要蓋的2000多個住房單元，還有Hampton數百套公寓房，等等。這一版HE房屋總數約為 4,600 套，低空掠過州法規定的 4,588 套房。這樣，就能把HE對庫市的影響降到最低。

但轉折發生在2022年11月的選舉日，Cupertino for All組織支持的JR Fruen，Sheila Mohan聯合Hung Wei成為了市議會新的多數派。其實之前 JR Fruen和Hung Wei早已得到南灣YIMBY組織 (YIMBY=Yes In My BackYard=歡迎在我後院蓋房子) 的大量資金支持。這個新議會多數派完全無視提交HE的州法最後期限是2023年1月下旬，他們強行推翻了Better Cupertino多數派市議會幾乎完成的HE，然後從頭開始規劃新版本。

在新版HE制定的將近20個月的過程中，市政府的透明度大幅下降，之前在市府網站上公佈的住房項目具體信息也不再可見。而當趙良方和Kitty Moore試圖向市政府的僱員了解HE的具體情況時，卻多次遭到其他三名市議員的彈劾威脅，理由是她們對市府僱員的信任不足，並被指控涉嫌霸凌和威脅。這樣的情況令人擔憂，因為良好的溝通和透明度對於市民的信任至關重要。相關內容可以參考以往的歷史文章。

不僅新版的HE規劃過程非常不透明，而且三個多數派議員（Hung Wei、JR Fruen 和 Sheila Mohan）還故意不斷推遲提交住房計劃的時間，變相為超高密度建設項目大開後門。讓開發商可以在市政府尚未提交HE的空檔期，輕鬆提出Builder’s Remedy超高密度建設方案，完全不受城市法律的制約。

— 危機現在進行時 —

為什麼如今市議會多數派需要將近20個月重新做一個全新的Housing Elements，而且遮遮掩掩，把很多內容都放入幕後討論？無非就是為了滿足開發商和高密激進派支持者的需求。今年出爐的這個新版HE裡面的新建住房數目大於6200戶, 而且其中還還剔除了Vallco大部分住房，外加Hamptons 幾百個公寓等等，這些早已審批通過，而在未來八年才會動工的項目。也就是說，如果把所有審批通過的，還有新版HE加進去的新房子加起來，庫市未來八年要蓋8000多個新房，等於城市住房總量增加40%，比Better Cupertino主導的親民市議會在2022年底提議的那個HE版本，新房數量幾乎加倍！而這個結果恰恰就是2022選戰時BC多次警告過市民的，參考過去的文章。

雖然明知這個計畫已經太瘋狂了，Better Cupertino一方苦於沒有多數票，只能用最大的力量阻止JR Fruen為首的三個市議員再給HE鬆綁。為此，BC號召支持者給市議會寫信，盡快遞交HE(歷史文章在此)。因為每拖延一個月，激進高密派市議員JR Fruen就能提出新的zoning松綁計劃，讓HE裡面的開發案可以蓋更多更密。而且，早點收尾HE，也是為了堵住Builder’s Remedy的漏洞口子。而最近不斷污蔑Better Cupertino引發Builders’ Remedy的那些人，比如Cupertino Matters的擁護者，恰恰就在過去一兩年間不斷要求市政府推遲遞交HE，給Builder’s Remedy一直留口子，讓開發商有更多hijack城建法律的機會。

請看最近的一個例子，JR Fruen在7月2日的市議會上再次提出松綁R1, R3, R4等等住房zoning的法律，給開發商有機會蓋更多更密的房子，減少預留的停車位面積，增加房屋建築面積，甚至抹去R4區域的樓高限制。而Hung Wei則立刻復議，從而通過3:2的投票，再次封堵了趙良方(Liang Chao)和Kitty Moore的反對聲音。而這些不斷給zoning鬆綁的行為，會讓Evulich等項目的開發商在未來正式動工的時候，可以蓋比54個單元更多的房子！

而令人扼腕的故事還有很多。 2022年有不少市民聽信傳言，去支持那些建議在Vallco蓋無限高密的市議員。他們以為，只要Vallco無上限蓋房子，蓋上5000多個房子，那麼HE的4588個住房就自然滿足了，庫市其他地方就不會出現高密了。甚至有人傳言，凡是反對Vallco無限高密的人，都是包藏禍心支持在庫市其他地方搞高密的人。而事實上呢，這些人聽信Rod Sinks等前市長的話，選上了JR Fruen, Hung Wei…. 這些人，他們如今做出來的Housing Elements直接把Vallco未來將要蓋的房子給從HE踢了出去，以至於全市最後塞入HE的高密住宅總數還是比Better Cupertino主導的那版要多了好幾千。出於自己的小算盤，跟風推舉支持高密的市議員，以為他們能保護自己的社區免於遭難，最後卻反受其害。

須知，傾巢之下，安有完卵？唯一能拯救庫市未來的機會，就是在今年給Kitty Moore, Ray Wang投票，讓他們聯手趙良方(Liang Chao)重掌Cupertino市議會多數票，讓庫市已經如脫韁野馬一樣的激進高密進程，能夠緩一緩。